La capacité d’emprunt : comment bien l’évaluer pour ne pas tomber dans le piège
Laura et Marc, 30 et 33 ans, veulent acheter. Taux d’endettement de 35 %, durée, apport et reste à vivre : ce que les banques prêtent vraiment.
Profil type : Laura et Marc, 30 et 33 ans, prêts à acheter leur résidence principale ou à investir, mais qui veulent savoir ce que les banques vont réellement leur prêter sans asphyxier leur budget.
Objectif : comprendre le calcul de la capacité d’emprunt et anticiper les critères bancaires.
1. La règle d’or des banques : le taux d’endettement à 35 %
En France, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) encadre l’octroi des crédits immobiliers : le taux d’endettement, assurance emprunteur comprise, est plafonné à 35 % des revenus nets.
- Exemple chiffré : pour un foyer qui gagne 4 000 € net par mois, la mensualité totale de tous les crédits cumulés (immobilier + crédit conso en cours) ne peut pas dépasser 1 400 € par mois.
- La durée compte aussi : elle est en principe plafonnée à 25 ans, et peut aller jusqu’à 27 ans en cas de différé lié à des travaux ou à un achat en construction.
2. Le piège du « maximum autorisé » face au « reste à vivre »
Ce n’est pas parce que la banque accepte de vous prêter le maximum qu’il faut l’emprunter. Le reste à vivre, c’est la somme qui vous reste pour vivre (alimentation, loisirs, factures, vêtements) une fois la mensualité payée.
Avec des enfants et des charges élevées, ce reste à vivre peut fondre très vite. Un bon projet immobilier doit respecter le taux d’endettement, mais aussi préserver un train de vie confortable.
3. Comment optimiser sa capacité d’emprunt ?
- Solder les crédits à la consommation en cours : un petit crédit auto ou un revolving grignote directement votre enveloppe immobilière.
- Allonger la durée : 25 ans abaissent la mensualité et augmentent le montant empruntable, mais renchérissent le coût total du crédit.
- Jouer sur l’apport : un apport couvrant au moins les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l’ancien) rassure immédiatement le banquier.
Ce qu’il faut retenir : votre capacité d’emprunt se calcule en fonction de vos revenus, mais votre sérénité financière se calcule en fonction de votre reste à vivre.
À votre tour : simulez votre capacité d’emprunt !
Revenus, charges, durée : le simulateur affiche la mensualité supportable et le reste à vivre qui en découle.
Illustration pédagogique ; chiffres issus d’hypothèses simplifiées, hors frais et fiscalité. Ne constitue pas un conseil en investissement. Les critères réels d’octroi dépendent de chaque établissement. Un crédit immobilier vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.