Préparer sa retraite avec les SCPI : la stratégie des revenus complémentaires
Valérie et Stéphane, 48 ans, savent que leur pension sera nettement inférieure à leurs revenus actuels. Nue-propriété ou versements progressifs : comment des SCPI peuvent compléter leurs revenus.
Profil type : Valérie et Stéphane, 48 ans, savent que leur pension de retraite sera nettement inférieure à leurs revenus actuels et cherchent à se constituer un complément régulier, sans contrainte de gestion.
Objectif : comprendre comment utiliser les SCPI de rendement, d’abord en phase de constitution, puis en phase de revenus, pour réduire la perte de niveau de vie à la retraite.
1. Le problème : la chute de revenus
À la retraite, le taux de remplacement (la part de votre dernier salaire que vous retrouvez sous forme de pension) est inférieur à 100 %, et souvent nettement. Passer de 3 500 € à 2 200 € nets par mois, c’est perdre 1 300 € de pouvoir d’achat mensuel.
2. Pourquoi les SCPI intéressent les futurs retraités
- Des revenus réguliers : les loyers sont distribués, selon les SCPI, chaque mois ou chaque trimestre. Ils ne sont pas garantis et peuvent varier.
- Une gestion déléguée : à 65 ou 70 ans, mieux vaut ne plus gérer les dégâts des eaux, les relances de loyers ou les travaux de rénovation énergétique : la société de gestion s’en charge.
- Une certaine modularité : contrairement à un appartement qu’il faut vendre d’un bloc, on peut revendre une partie de ses parts. La liquidité n’est toutefois pas garantie et dépend du marché des parts.
3. Deux méthodes pour se préparer
Option A : la nue-propriété (démembrement). À 45 ou 50 ans, sans besoin de revenus immédiats, le couple achète la nue-propriété de parts de SCPI avec une décote, souvent de l’ordre de 20 à 35 % selon la durée du démembrement.
- Pendant 10 à 15 ans, il ne perçoit aucun loyer, donc n’a aucun revenu imposable supplémentaire sur ces parts.
- À l’échéance, il récupère la pleine propriété sans frais ni droits supplémentaires et commence à percevoir 100 % des loyers, au moment de son départ en retraite.
- La décote n’est pas un cadeau : elle compense l’absence de loyers pendant la période, et rien ne garantit la valeur des parts à l’échéance.
Option B : l’achat progressif (DCA de SCPI). Investir 200 ou 300 € par mois pour accumuler des parts sans emprunter. Les frais de souscription (souvent de 8 à 12 %) imposent un horizon long, d’où l’intérêt de s’y prendre vers 48 ans pour un départ à 65 ans.
4. Garder les ordres de grandeur en tête
Pour viser 1 300 € par mois (15 600 € par an) avec un taux de distribution supposé de 4,5 %, il faut des parts d’une valeur d’environ 347 000 €, et cela avant impôts. Les loyers distribués sont en effet imposables comme des revenus fonciers (selon votre tranche marginale d’imposition, plus 17,2 % de prélèvements sociaux). Un complément partiel, par exemple 400 à 600 € par mois, est un objectif plus réaliste.
Ce qu’il faut retenir : les SCPI peuvent offrir un complément de revenus régulier et sans gestion à la retraite, et la nue-propriété permet de s’y préparer à prix réduit. Mais elles ne remplacent pas une pension : revenus et prix des parts ne sont pas garantis, la liquidité est limitée, et il vaut mieux les combiner avec d’autres supports (assurance-vie, PEA, PER).
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Illustration pédagogique ; chiffres issus d’hypothèses simplifiées, hors fiscalité sauf mention contraire (règles en vigueur à la date de rédaction, susceptibles d’évoluer). Ne constitue pas un conseil en investissement. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.